부동산

이 업종에 어떤 기업이 묶이나

• 건물을 사서 임대료를 받는 리츠와, 부동산을 개발하고 운영하고 중개하는 기업이 들어옵니다.
• 해외 종목은 원문 분류의 Real Estate가 옮겨져 왔습니다. 오피스·물류창고·데이터센터·통신탑처럼 임대 대상이 서로 다른 리츠가 한 업종에 있습니다.
• 현재 주픽이 수집하는 국내 원문 업종명에는 부동산에 대응하는 항목이 없어, 이 업종의 종목은 해외 위주입니다.

여기 있을 것 같지만 다른 업종에 있는 것

부동산에 돈을 빌려주는 회사는 부동산이 아니라 금융입니다. 건물을 짓는 건설사는 산업재입니다. 이 업종은 짓는 쪽이 아니라 가지고 있으면서 임대료를 받는 쪽입니다.

이 업종의 숫자가 그런 모양인 이유

건물은 회계상 해마다 감가상각으로 가치가 줄어드는 것으로 처리됩니다. 실제로는 임대료를 받는 건물의 시장 가치가 유지되거나 오르는 경우에도 장부에서는 값이 깎여 나가고, 그만큼 순이익이 줄어듭니다. 미국 리츠 협회가 순이익 대신 감가상각을 되돌린 별도 지표를 함께 쓰는 것이 이 때문입니다. 부동산 감가상각은 현금이 나간 비용이 아니라는 것이 그 근거입니다.

리츠는 세제 혜택을 받는 조건으로 이익의 대부분을 배당해야 하는 구조로 운영되는 경우가 많습니다. 그래서 번 돈을 회사 안에 쌓아 두고 재투자하기 어렵고, 성장하려면 새로 빌리거나 주식을 발행해야 합니다.

어떤 값이 뜻을 갖고 어떤 값이 덜 갖나

• PER - 이 업종에서 가장 오해를 부르는 지표입니다. 분모인 순이익이 감가상각으로 깎여 있어 값이 실제보다 높게 나옵니다. 다른 업종의 PER과 나란히 놓고 비싸다고 읽으면 대부분 잘못된 결론에 닿습니다.
• 배당수익률 - 이익 대부분을 배당하는 구조라 다른 업종보다 높게 나오는 것이 기본값입니다. 값이 높다는 사실 자체는 이 업종에서 특별한 정보가 아닙니다.
• 배당성향 - 이 업종에서는 100퍼센트를 넘는 값이 자주 나옵니다. 감가상각으로 줄어든 순이익보다 실제로 들어온 현금이 많아서인데, 다른 업종이라면 이익을 넘겨 배당했다는 뜻으로 읽힐 값입니다.
• 부채비율 - 건물을 빚으로 사는 것이 사업 방식이라 값이 높습니다. 다만 금리가 오르면 이자 부담이 실적에 곧바로 반영되므로, 이 업종에서 차입 규모는 실제로 뜻이 있는 정보입니다.

흔히 잘못 읽히는 지점

• PER이 높으니 비싸다 - 감가상각이 순이익을 깎아 놓은 결과입니다. 이 업종의 PER은 다른 업종의 PER과 같은 의미를 갖지 않습니다.
• 배당성향이 100퍼센트를 넘으니 무리한 배당이다 - 순이익이 아니라 실제 현금을 기준으로 보면 다르게 읽힐 수 있습니다. 주픽은 그 현금 기준 지표를 수집하지 않으므로, 이 표만으로는 판단할 수 없습니다.
• 리츠를 한 덩어리로 보는 것 - 오피스 리츠와 물류 리츠와 데이터센터 리츠는 임차인도 계약 구조도 다릅니다. 같은 업종에 있다는 것 말고 공통점이 적습니다.

※ 업종의 범위와 지표를 읽는 방법을 설명한 것이며, 미래 주가나 업황을 예측하지 않습니다.